Berliner Modell: Zwangsräumung der anderen Art

Die klassische Zwangsräumung birgt oft Risiken für Vermieter

Weigert sich ein Mieter trotz wirksamer Kündigung, aus der Wohnung auszuziehen, bleibt dem Vermieter oft nur die Räumungsklage als letzter Ausweg. Fällt das Gerichtsurteil zu seinen Gunsten aus, wird die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher zwangsgeräumt.

Üblicherweise bedeutet dies einen Abtransport sämtlicher Gegenstände des Mieters: Offensichtlicher Sperrmüll wird vernichtet und der übrige Hausrat vom Vermieter eingelagert. Dadurch fallen neben den Gerichtsvollziehergebühren auch regelmäßig Speditions- und Lagerkosten an, die nicht selten im vierstelligen Bereich (oder höher!) liegen. Grundsätzlich sind diese zwar vom Mieter zu tragen, der Vermieter muss sie aber vorstrecken.

Ist der Mieter mittellos, bleibt der Vermieter dann oft auf den Kosten für die Zwangsvollstreckung sitzen. Obendrein haftet er für die Verwahrung der Sachen und muss Schadensersatz leisten, sollte das Inventar verloren gehen oder beschädigt werden. Die klassische Zwangsräumung ist somit für den Vermieter meist mit Risiken verbunden.

Räumung nach dem Berliner Modell bietet eine kostengünstigere Alternative

Das Berliner Modell – auch bekannt als Berliner Räumung – sieht anders als die klassische Zwangsräumung nicht den Abtransport des kompletten Hausrats des Mieters vor, sondern lediglich das Auswechseln des Wohnungsschlosses. Der Gerichtsvollzieher vollstreckt damit gewissermaßen die Herausgabe der Wohnung, denn der Mieter kommt ja ohne neuen Schlüssel nicht mehr hinein.

Gleichzeitig verbleibt aber sein gesamter Hausrat in der Wohnung, an dem der Vermieter sein Vermieterpfandrecht gemäß § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend macht. Das Berliner Modell bringt damit einige Vorteile für den Vermieter:

• Es entfallen die Kosten für Spedition, Müllabfuhr und Lagerung, für die er nun keinen Vorschuss leisten muss.
• Er kommt in den Besitz von Gegenständen, die er evtl. verwerten kann, um die Mietschulden seines früheren Mieters zu begleichen.
• Meldet der Mieter Privatinsolvenz an, verbleiben die zuvor gepfändeten Sachen im Besitz des Vermieters und werden nicht unter den übrigen Gläubigern aufgeteilt.

Was genau passiert beim Berliner Modell mit den Gegenständen des Mieters?

Der Vermieter kann bei einer Räumung nach Berliner Modell allerdings nicht beliebig mit dem Hausrat des Mieters verfahren. Bevor er sein Vermieterpfandrecht geltend machen kann, hat er zunächst einige Dinge zu berücksichtigen:

1. Gegenstände, die nicht Eigentum des Mieters sind (weil sie z. B. gemietet oder geleast sind), müssen an diesen herausgegeben werden.
2. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offenbar kein Interesse besteht, können entsorgt werden.
3. Die übrigen Gegenstände sind einen Monat lang aufzubewahren. Erhebt der Mieter in der Zwischenzeit Anspruch auf unpfändbare Sachen, sind diese herauszugeben. Als unpfändbar gelten Gegenstände, die zum privaten Gebrauch gehören (z. B. Kleidung, Wäsche), nicht verwertbar sind (z. B. Fotos, persönliche Dokumente) oder für den Beruf des Mieters nötig sind. Auch Haustiere sind unpfändbar.
4. Nach Ablauf der Aufbewahrungsfrist kann der Vermieter den Hausrat verwerten. Hinterlegungsfähige Gegenstände wie Wertpapiere, wertvoller Schmuck und Bargeld müssen sofort bei der Hinterlegungsstelle hinterlegt werden. Die pfändbaren Gegenstände sind in einer öffentlichen Zwangsversteigerung zu veräußern. Unpfändbare Sachen, auf die der Mieter zuvor keinen Anspruch erhoben hat, dürfen frei verkauft oder vernichtet werden.

Berliner Modell: Vorsicht beim Entsorgen von Hausrat!

Wie bereits erwähnt, können Vermieter nach dem Berliner Modell Gegenstände sofort entsorgen, wenn kein Interesse mehr an deren Aufbewahrung besteht. Hier besteht für sie allerdings ein erhebliches Risiko. Denn die Auffassung, was unbrauchbar ist und was nicht, kann sehr subjektiv sein.

Entsorgt er einen Gegenstand, weil er ihn für Müll hält, und kann der Mieter plausibel machen, dass dieser durchaus noch einen Wert hatte, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet.

Außerdem kann es schwer sein, die Unbrauchbarkeit eines Gegenstandes zu beweisen.

Landet z. B. eine beschädigte, billige Discounter-Kommode im Müll, könnte der Mieter behaupten, es handele sich dabei um eine wertvolle Antiquität oder es befände sich in einem Geheimfach wertvoller Schmuck, der mitentsorgt wurde. Vermietern ist deshalb beim Berliner Modell anzuraten, bei der Verwahrung alles gründlich zu inventarisieren und zu dokumentieren.

Entledigt sich der Vermieter eines noch verwertbaren oder brauchbaren Gegenstands bzw. kann nicht ausreichend belegen, dass der Gegenstand tatsächlich nutzlos war, ist er schadensersatzpflichtig. Das Berliner Modell kann deshalb zu einem potentiellen Minenfeld für Vermieter werden. Aus diesem Grund sollten Vermieter nur dann eine Berliner Räumung durchführen, wenn der Mieter entweder schriftlich der Entsorgung des Hausrats zugestimmt hat oder der Vermieter mit Sicherheit weiß, dass die Wohnung nur Müll enthält. Alternativ dazu kann er auch darauf verzichten, überhaupt etwas wegzuwerfen, bevor die einmonatige Aufbewahrungsfrist um ist.

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Über den Autor

Gitte H.

Gitte hat Germanistik und Kommunikationswissenschaften studiert und viel Erfahrung im Umgang mit juristischen Fachtexten. Seit 2017 ist sie Teil unserer Redaktion und verfasst Ratgeber rund ums Schuldenrecht. Ihre Schwerpunkte liegen auf Privatinsolvenz und Pfändung.