Berliner Modell: Alternative zur Zwangsräumung

Kurz & knapp: Das Wichtigste zum Berliner Modell

  1. Anders als bei einer klassischen Zwangsräumung verbleiben beim Berliner Modell die Gegenstände in der Wohnung.
  2. Der Vermieter kann sich auf das Vermieterpfandrecht berufen, sodass die Gegenstände nicht aus der Wohnung geholt und andernorts eingelagert werden müssen.
  3. Nicht alle Gegenstände in der Wohnung sind pfändbar, weshalb eine Trennung zwischen pfändbaren und unpfändbaren Gegenständen vorgenommen werden muss.

Das Berliner Modell: Ursprung und gesetzliche Grundlage

Beim Berliner Modell genügt es in der Regel, das Schloss auszuwechseln.
Beim Berliner Modell genügt es in der Regel, das Schloss auszuwechseln.

Eine Zwangsräumung beruht immer auf § 885 der Zivilprozessordnung (ZPO). Eine wichtige Grundregel ist, dass nicht der Gläubiger (hier: der Vermieter) sondern ein Gerichtsvollzieher damit beauftragt wird, die Wohnung des Schuldners (hier: Mieter) zu räumen.

Konkret heißt es in § 885 Abs. 1 ZPO:

Hat der Schuldner eine unbewegliche Sache oder ein eingetragenes Schiff oder Schiffsbauwerk herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen, so hat der Gerichtsvollzieher den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aufzufordern, eine Anschrift zum Zweck von Zustellungen oder einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen.

Gleichzeitig steht der Gläubiger in der Pflicht die beweglichen Sachen zu verwahren oder, falls diese unpfändbar sind, dem Schuldner zu überlassen.

Beim Berliner Modell der Räumung beruft sich der Vermieter jedoch zusätzlich auf das Vermieterpfandrecht nach § 562 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. (§ 562 Abs. 1 BGB)

Was diese beiden Paragrafen konkret bedeuten und worin der Unterschied zwischen der klassischen Zwangsräumung und der Berliner Pfändung besteht, wird im Folgenden näher erklärt. Die Bezeichnung „Berliner Modell“ ist auf eine Häufung entsprechender Rechtsprechungen aus dem Berliner Raum zurückzuführen.

Um der Häufigkeit der Rechtsprechung zum Berliner Modell gerecht zu werden, wurde dies vor einigen Jahren in die ZPO aufgenommen. Seit dem 1. Mai 2013 ist das sogenannte Berliner Modell unter § 885a ZPO als „beschränkter Vollstreckungsauftrag aufgeführt.

Die klassische Zwangsräumung bzw. Pfändung

Wie eine gewöhnliche Zwangsräumung abzulaufen hat, ist im deutschen Recht genau geregelt. Der Vermieter selbst darf bei der tatsächlichen Räumung nicht selbst tätig werden. Handeln darf nur ein Gerichtsvollzieher.

Er veranlasst den Transport aller beweglichen Sachen des Mieters. Wie bereits erwähnt, müssen dabei die pfändbaren von den unpfändbaren Gegenständen getrennt werden. Unpfändbares kann der Schuldner bzw. Mieter zurückfordern.

So eine Zwangsräumung ist im Vergleich zum Berliner Modell etwas kostenintensiver, da der Vermieter die Gegenstände zunächst verwahren muss. Bei Verlust oder Beschädigung wird er schadenersatzpflichtig. Die Kosten für die Zwangsräumung trägt zwar der Mieter, allerdings in der Regel erst rückwirkend, sodass zunächst der Vermieter die Kosten vorstreckt.

Wie eine gewöhnliche Zwangsräumung vonstattengeht, veranschaulicht nachfolgende Grafik:

Die Grafik veranschaulicht die Zwangsräumung.
Die Grafik veranschaulicht die Zwangsräumung.

So funktioniert das Berliner Modell

Die Räumung nach dem Berliner Modell läuft etwas einfacher ab, als die klassische Zwangsräumung. Der Vermieter macht sein Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB geltend, sodass eine Räumung der Wohnung gar nicht mehr nötig ist. Es genügt, das Schloss auszuwechseln.

Inzwischen wurde das Berliner Modell in der ZPO fixiert. Unter § 885a ZPO ist es nun als „beschränkter Vollstreckungsauftrag“ bekannt. Der Gerichtsvollzieher setzt den Vermieter wieder in den Besitz der Wohnung, alle (dokumentierten) Räumungsgegenstände verbleiben in der Wohnung.

Allerdings bedeutet das auch, dass nunmehr der Gläubiger für die Verwahrung und Verwertung der Gegenstände zuständig ist. Weil sich darunter jedoch in aller Regel auch Sachen befinden, die nicht unter das Vermieterpfandrecht fallen (z. B. persönliche Dinge der Lebensführung oder Dokumente), sollte der Gerichtsvollzieher ein Inventarverzeichnis anlegen und genau dokumentieren, was sich in der Wohnung befindet und was als pfändbar gilt.

Vernachlässigt der Vermieter seine Pflicht zu Verwahrung der Gegenstände (z. B. Beschädigung oder Verlust), können gegen ihn unter Umständen Schadenersatzforderungen geltend gemacht werden.

Wie geht es nach der Pfändung gemäß Berliner Modell weiter?

Bei der Berliner Räumung verbleiben die Gegenstände in der Wohnung.
Bei der Berliner Räumung verbleiben die Gegenstände in der Wohnung.

Unpfändbare Sachen, die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, sind dem Schuldner auf Verlangen auszuhändigen. Macht der Schuldner davon nicht Gebrauch, kann der Gerichtsvollzieher nach einer zweimonatigen Frist die Vernichtung bzw. Entsorgung anordnen.

Obwohl der Gläubiger im Berliner Modell solche unpfändbaren Gegenstände, die nicht vom Schuldner gefordert werden, vernichten darf, ist bei persönlichen Dokumenten und besonderen Wertgegenständen Vorsicht geboten. Eine konkrete gesetzliche Regelung gibt es hierfür nicht, im Einzelfall ist dies der Rechtsprechung überlassen.

Pfändbare Gegenstände können aber auch im Berliner Modell nach einer Frist von zwei Monaten versteigert werden. Da aber nicht alle Sachen unbedingt von großem Wert sind und bei einer Versteigerung einen Erlös einbringen, kann auch eine Einigung mit dem Schuldner angestrebt werden.

Der Vermieter kann sein Pfandrecht aufgeben und der Schuldner (ehem. Mieter) seine Sachen innerhalb von zwei Wochen abholen.

Vorsicht: Die Versteigerung muss öffentlich sein und durch den Gerichtsvollzieher oder einem Versteigerer (nach § 34c Gewerbeordnung (GewO)) geschehen. Der Vermieter bzw. Gläubiger selbst ist dazu nicht befugt. Außerdem muss die Versteigerung zunächst mit einer Frist von einem Monat angedroht werden.

Was sind unpfändbare Gegenstände im Berliner Modell?

Berliner Pfändung: Haustiere sind unpfändbar.
Berliner Pfändung: Haustiere sind unpfändbar.

Es können nur körperliche bzw. bewegliche Gegenstände vom Vermieterpfandrecht betroffen sein, bzw. als pfändbare Gegenstände im Berliner Modell gewertet werden. Das schließt Rechte und Forderungen (z. B. Lebensversicherungspolicen, Fahrzeugpapiere) aus. Haustiere unterliegen ebenso nicht der Pfändbarkeit.

Unpfändbar sind nach § 811 ZPO außerdem folgende Gegenstände:

  • Dinge, die für den persönlichen Gebrauch, den Haushalt oder als Arbeitsmittel im Beruf benötigt werden
  • Nahrungs-, Feuerungs- und Beleuchtungsmittel für den Verbrauch im Haushalt für einen Zeitraum von vier Wochen.
  • Haustiere und in beschränkter Zahl Nutztiere (z. B. eine Milchkuh), wenn diese für die Ernährung wichtig sind.
  • Besondere Wertgegenstände z. B. Trauringe.
  • Sachen, die aufgrund einer Behinderung benötigt werden (z. B. Prothesen).
  • Bücher, die für den Unterricht in der Schule, der Kirche oder für die häusliche Andacht benötigt werden.
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