Räumungsklage: Ablauf, Dauer, Kosten

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Kurz & knapp: Das Wichtigste zur Räumungsklage

  1. Der Vermieter kann eine Räumungsklage wegen Eigenbedarf oder Zahlungsverzug beantragen, wenn der Mieter sich weigert, nach Ablauf der Frist aus der Wohnung auszuziehen.
  2. Reicht der Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein, wird der Mieter vom Gericht aufgefordert, auf die Klageschrift zu antworten. Je nachdem, wie der Mieter reagiert, erlässt das Gericht einen Räumungstitel.
  3. Mit einer erfolgreichen Räumungsklage ist die Voraussetzung für eine Zwangsräumung gegeben, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht freiwillig verlässt.
  4. Die Höhe der Kosten für eine Räumungsklage hängt von der Höhe der Kaltmiete ab. Der Kläger, also der Vermieter muss in der Regel die Kosten vorstrecken.

Weitere Ratgeber zur Räumung:

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Was ist eine Räumungsklage gemäß Mietrecht?

Was passiert bei einer Räumungsklage?
Was passiert bei einer Räumungsklage?

In Deutschland sind Mieter vom Mietrecht, welches im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert ist, besonders geschützt. Aus diesem Grund ist es für Vermieter häufig nicht möglich, ein Wohnverhältnis zu kündigen. In der Regel sind die häufigsten Gründe für eine Kündigung Eigenbedarf oder säumige Mieter.

Besteht für den Vermieter ein rechtmäßiger Grund zur Kündigung, beispielsweise wenn der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommt, kann der Vermieter eine gerichtliche Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter sich weigert, aus der Wohnung auszuziehen.

Eine Räumungsklage sollte stets das letzte Mittel sein, mit welchem der Vermieter den Mieter zum Auszug bewegen möchte. Bevor der Vermieter beim Amtsgericht eine Zwangsräumung beantragen kann, muss eine Frist zum Auszug sowie eine Nachfrist verstrichen sein. Des Weiteren kann der Vermieter keine Räumungsklage beantragen, ohne vorher eine Kündigung an den Mieter geschickt zu haben. Dies gilt auch für eine Räumungsklage gegen Mieter ohne Mietvertrag.

Wie läuft eine Räumungsklage ab nach fristloser Kündigung? Was passiert bei einer Räumungsklage? Wie lange dauert eine Räumungsklage wegen Mietrückstand? Was kostet mich eine Räumungsklage als Vermieter? Wer zahlt im Endeffekt die Kosten der Räumungsklage? Was kann ich tun bei einer Räumungsklage? Kann ich eine Räumungsklage abwenden?

Mit einer Räumungsklage erwirbt der Vermieter einen Räumungstitel, welcher ihn berechtigt, das Mietobjekt zwangsräumen zu lassen. Der erwirkte Räumungstitel muss sich auf alle Personen in der betroffenen Wohnung beziehen. Richtet sich die Räumungsklage nur gegen den Mieter und in der Wohnung wohnt noch ein Untermieter, der nicht in der Räumungsklage aufgelistet ist, gilt die Räumungsklage gemäß § 750, Abs. 1 der Zivilprozessordnung (ZPO) als fehlerhaft und kann deshalb abgewiesen werden. Demzufolge hat beispielsweise eine Räumungsklage gegen Ihren Mitbewohner keine Auswirkung auf Sie.
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Wie ist der Ablauf einer Räumungsklage?

Wie läuft eine Räumungsklage ab?
Wie läuft eine Räumungsklage ab?

Zahlt ein Mieter nicht, kann der Vermieter nach Ablauf einer bestimmten Frist eine Wohnungsräumungsklage beantragen. Zuvor muss er das Mietverhältnis mit dem Mieter gekündigt haben.

Zieht der Mieter innerhalb der Frist aus, ist keine Räumungsklage notwendig. Legt er jedoch einen Widerspruch gegen die Räumungsklage ein, setzt der Vermieter in der Regel noch eine Nachfrist fest, nach deren Ablauf die Räumungsklage beim Amtsgericht eingereicht wird. Nach der Kündigung muss der Vermieter zudem mindestens zwei Wochen warten, bevor er die Räumungsklage beantragen kann.

Nach Einreichung der Räumungsklage müssen die Gerichtskosten vom Kläger vorgestreckt werden. Ohne Bezahlung der Gerichtskosten kann die Räumungsklage nicht eröffnet werden. Der Vermieter kann für die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs Muster oder Formulare von verschiedenen Amtsgerichten verwenden. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch ein Muster für die Räumungsklage oder ein Formular zur Verfügung stellen. In der Regel hat jede Räumungsklage das gleiche Schema.

Sind für die Räumungsklage alle Voraussetzungen erfüllt, bekommt der Mieter diese per Post geschickt. Auf dieses Schreiben muss der Mieter innerhalb einer bestimmten Frist antworten. Tut er das nicht, kann der Anwalt des Vermieters ein Versäumnisurteil beantragen. Will der Mieter gegen die Räumungsklage einen Widerspruch einlegen, wird eine Verhandlung vor dem Amtsgericht eröffnet.

Nachdem alle Fakten berücksichtigt wurden, spricht das Gericht ein Urteil aus und der Räumungsklage wird stattgegeben. Innerhalb einer Frist von vier Wochen kann vollstreckt werden. Die unterliegende Partei muss in der Regel für sämtliche Kosten aufkommen.

Für die Vollstreckung nach der Räumungsklage wird ein Gerichtsvollzieher beauftragt. Dieser kündigt dem Mieter den Zeitpunkt seines Kommens an und verlangt eine freiwillige Räumung. Wird die Wohnung nicht geräumt, ist der Gerichtsvollzieher berechtigt, das Mietobjekt zwangsräumen zu lassen.

Die Frage, welche Gerichte für die Räumungsklage zuständig sind hängt von der Art des Mietobjekts ab. Handelt es sich dabei um ein Objekt zum Wohnen, ist in der Regel das Amtsgericht der Stadt oder Gemeinde zuständig, in der der Mieter lebt. Zahlt er nicht, kann die Räumungsklage unabhängig vom Streitwert beantragt werden. Eine Räumungsklage für Gewerbe kann je nach Streitwert entweder beim Amtsgericht oder beim Landgericht eingereicht werden. Letztes ist für Streitwerte ab 5.001 Euro zuständig.

Es gibt unterschiedliche Modelle der Zwangsräumung: Berliner, Frankfurter und Hamburger Modell. Beim Berliner Modell kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher für einen Teil der Vollstreckung beauftragen, nämlich für das Herausgeben der Mietsache. Beim Frankfurter Modell vollzieht der Vermieter eigenständig die Zwangsräumung. Die Hamburger Zwangsräumung besteht aus zwei Phasen: Die Schlösser werden ausgetauscht und der Gerichtsvollzieher gibt einem Speditionsunternehmen einen Räumungsauftrag.Für die Räumungsklage, beispielsweise nach Berliner Modell wird kein Muster benötigt. Sie können lediglich einen formlosen Antrag beim zuständigen Gericht einreichen.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Über die Dauer einer Räumungsklage kann in der Regel keine pauschale Aussage gemacht werden, da die Richter unterschiedliche Fristen ansetzen. In der Regel kann ein Räumungsklageverfahren zwischen einem halben und einem Jahr dauern, je nachdem, ob Zeugen befragt oder Sachverständige hinzugezogen werden müssen. Unter Umständen kann ein solches Verfahren auch bis zu zwei Jahre dauern.

Hat der Mieter es versäumt, auf die Klageschrift zu antworten, kann schon innerhalb von zwei Monaten mit einem Urteil gerechnet werden. Als Vermieter können Sie nach erfolgreicher Räumungsklage eine einstweilige Verfügung gegen den Mieter erwirken.

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Was kostet eine Räumungsklage?

Welche Kosten eine Räumungsklage verursacht, hängt in der Regel vom Streitwert des Verfahrens ab. Dieser berechnet sich aus der Jahreskaltmiete der Wohnung. Die Kosten für eine Räumungsklage setzen sich aus Gerichtskostenvorschuss und Anwaltskosten zusammen.

In der Regel liegen die Kosten für eine Räumungsklage im Bereich von 1.200 bis 2.000 Euro bei einer Kaltmiete von 400 Euro. Grundsätzlich steigen mit der Miete auch die Gebühren für die Räumungsklage.

Wenn absehbar ist, dass beim Mieter nichts zu holen ist, kann der Vermieter auch eine Räumungsklage ohne Anwalt einreichen. Somit spart er nicht nur Anwaltskosten, sondern kann die Räumungsklage unter Umständen beschleunigen, da die Kommunikation durch den Anwalt wegfällt.

Unabhängig davon, wie hoch die Kosten sind, muss der Vermieter in der Regel die Kosten vorstrecken. Verliert der Mieter bei der Verhandlung, muss er zwar die Kosten tragen, aber wenn er zahlungsunfähig ist, kann der Vermieter auf den Vorschusskosten sitzenbleiben.
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Was können Sie bei einer Räumungsklage tun?

Was können Sie bei einer Räumungsklage tun?
Was können Sie bei einer Räumungsklage tun?

Zunächst können Sie eine Räumungsklage abwenden durch Zahlung der Mietschulden. Dies ist jedoch nicht immer möglich, vor allem, wenn eine sogenannte “unbillige Härte” vorliegt.

Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es dem Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich ist, einen anderen Wohnraum zu finden.

In diesem Fall kann die Räumungsklage gegen Vorlage der Nachweise für seine Situation aufgeschoben werden.

Eine Räumungsklage kann auch abgewendet werden, wenn eine unzumutbare Härte vorliegt. Von einer unzumutbaren Härte wird beispielsweise gesprochen, wenn jemand eine schwere Krankheit oder gerade entbunden hat und ein Umzug für die Person gefährlich werden könnte.

Liegt bei Ihnen einer der Gründe vor, können Sie sich anwaltliche Hilfe bei einer Räumungsklage holen. Bei einem Härtefall kann der Anwalt für die fristlose Kündigung und die Räumungsklage erreichen, dass diese verwirken.

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