Teilungsversteigerung: Antrag, Ablauf und Verhinderungsstrategien

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Kurz & knapp: Das Wichtigste zur Teilungsversteigerung

  1. Das Verfahren einer Teilungsversteigerung wird eingeleitet, wenn eine Gemeinschaft (z. B. Ehe, Erbengemeinschaft) aufgehoben wird und die Gemeinschaftsmitglieder sich bezüglich des daraus stammenden Vermögens nicht einigen können.
  2. Diese Versteigerung kommt normalerweise nur bei Vermögen infrage, das von Natur aus nicht geteilt werden kann (z. B. Eigentumswohnung, Grundstück). Durch die Versteigerung wird das Vermögen in einen Geldwert umgewandelt und dieser kann entsprechend unter den Gemeinschaftsmitgliedern verteilt werden.
  3. Unabhängig von der Größe des Anteils kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Zuständig ist in der Regel das Amtsgericht, in dem sich die Immobilie befindet.

Teilungsversteigerung – Was ist das?

Der Mindesterlös bei der Teilversteigerung (geringstes Gebot) wird vom Amtsgericht ermittelt.
Der Mindesterlös bei der Teilversteigerung (geringstes Gebot) wird vom Amtsgericht ermittelt.

Eine Teilungsversteigerung kommt immer dann infrage, wenn eine Gemeinschaft, in der mehrere Personen über ein nicht aufteilbares Vermögen verfügten, aufgehoben wird und die Beteiligten sich nicht einigen können. Häufige Beispiele sind einerseits eine Ehescheidung, andererseits eine Erbengemeinschaft.

Das setzt natürlich voraus, dass keine anderen Vereinbarungen vorhanden sind, die eine Teilungsversteigerung ausschließen. Ein Ehevertrag oder ein Testament (letztwillige Verfügung des Todes wegen) können vorbeugend aufgesetzt werden und so eine Teilungsversteigerung verhindern, noch bevor es zu Streitigkeiten kommt.

Bei der Versteigerung können auch nur solche Vermögenswerte (in der Regel handelt es sich um eine Immobilie) unter den Hammer kommen, die von Natur aus nicht geteilt werden können. Ein Miterbe einer Eigentumswohnung kann beispielsweise nicht nur seinen Anteil (1/4 der Wohnung) verkaufen. Selbst bei Grundstücken, die zwar ab einer gewissen Größe theoretisch teilbar wären, wird normalerweise von einer Unteilbarkeit ausgegangen, da auch z. B. über die Bodenqualität der beiden Teile gestritten werden kann.

Schritt für Schritt: Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?

Es ist ratsam, bei einer Teilungsversteigerung einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.
Es ist ratsam, bei einer Teilungsversteigerung einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen.

Das Ziel der Teilungsversteigerung ist die Erlösverteilung. Dabei ist zu beachten, dass zuerst die Verfahrenskosten sowie andere, bereits ausgelegte Posten (z. B. Gutachten) von dem Erlös beglichen werden müssen. Die verminderte Summe wird schließlich unter allen Beteiligten aufgeteilt.

Das geschieht üblicherweise nach den Anteilen entsprechend der Grundbucheintragung oder der Erbquoten je nach Erbschein. Um dies zu erreichen, müssen jedoch zunächst folgende Schritte befolgt werden:

  1. Antrag beim zuständigen Gericht stellen
  2. Durch das Vollstreckungsgericht ein Wertgutachten einholen (Verkehrswert ermitteln)
  3. Versteigerungsbedingungen und –termin festlegen und Teilungsversteigerung verkünden
  4. Bietzeit (mindestens 30 Minuten)
  5. Meistgebot verkünden und über den Zuschlag verhandeln
  6. Zuschlag erteilen bzw. Annahme des Meistgebots mit Wirkung, dass Ersteher nun Eigentümer wird
  7. Kosten begleichen
  8. Erlös verteilen
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Wer nicht sicher ist, was mit einer Teilungsversteigerung einhergeht, sollte Erfahrungen und Expertise eines Anwalts in Anspruch nehmen.

Zuschlag bedeutet im Rahmen einer Versteigerung, dass das Meistgebot angenommen wurde und der Ersteher damit Eigentümer wird.

Zuerst müssen Sie die Teilungsversteigerung beantragen

Teilungsversteigerung: Der Antrag muss beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden.
Teilungsversteigerung: Der Antrag muss beim zuständigen Amtsgericht gestellt werden.

Um das Verfahren ins Rollen zu bringen, müssen Sie zuerst einen Antrag stellen. Dies geschieht formlos (jedoch schriftlich) beim zuständigen Gericht (in der Regel das Amtsgericht des Ortes, in dem die Immobilie sich befindet).

Jeder der Beteiligten kann den Antrag auf Teilungsversteigerung einreichen, unabhängig davon, wie groß sein Anteil an der Immobilie ist. Darin müssen Sie Angaben zu den Antragsgegnern (genaue Adresse) machen. Außerdem ist entweder ein Grundbuchauszug oder ein kostenfreies Zeugnis gemäß § 17 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) beizufügen. Beides darf nicht älter als sechs Monate sein.

Bei einer Erbengemeinschaft kann es sein, dass immer noch der Erblasser im Grundbuch steht. In diesem Fall müssen Sie das Erbe mit entsprechenden Erbscheinen nachweisen.

Es gibt für die Teilungsversteigerung kein gesondertes Formular. Nutzen Sie gerne für Ihren Antrag auf Teilungsversteigerung nachfolgendes Muster. Beachten Sie jedoch, dass dieses nur zur Orientierung dient. Es sollte auf Ihren individuellen Fall angepasst und am besten von einem Anwalt geprüft werden.

Antrag auf Teilungsversteigerung: Formular bzw. Muster kostenlos zum Download

Muster (.PDF) Muster (.DOC)

Teilungsversteigerung: Kosten und Dauer des Verfahrens

Teilungsversteigerung: Um Risiken wie z. B. Erbstreitigkeiten zu verhindern, sollten vorab Vereinbarungen getroffen werden.
Teilungsversteigerung: Um Risiken wie z. B. Erbstreitigkeiten zu verhindern, sollten vorab Vereinbarungen getroffen werden.

Sowohl die Dauer als auch die anfallenden Kosten können nicht genau eingeschätzt werden, da hier mehrere Faktoren zu berücksichtigen sind. Ein Sachverständigengutachten oder ähnliche Prozesse, können die Teilungsversteigerung in die Länge ziehen. Nach Einschätzung der Amtsgerichte liegt die Dauer einer Teilungsversteigerung bei ca. einem Jahr. Die Versteigerung selbst, das heißt die Bietzeit, muss mindestens 30 Minuten dauern.

Die gesamten Kosten der Teilungsversteigerung kann ein Anwalt besser einschätzen. Abhängig sind diese in der Regel vom Verkehrswert des zu versteigernden Objektes. Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 250.000 Euro können sich die Kosten auf ca. 6.000 Euro belaufen. Außerdem können für folgende Aspekte kostspielig sein:

  • Anwaltskosten
  • Gutachten (ca. 1.500 – 2.500 Euro)
  • Gebühren für Veröffentlichung der Teilversteigerung und für die Zustellung (ca. 1.000 Euro)
  • Gerichtsgebühren

Nach § 109 ZVG werden die Verfahrenskosten direkt vom Erlös aus der Teilungsversteigerung abgezogen. Das bedeutet, dass sich der gesamte Erlös vermindert und damit alle Beteiligten die Kosten zu gleichen Teilen tragen. Allerdings muss der Antragsteller der Teilungsversteigerung, z. B. bei der Anforderung eines Gutachtens, in Vorleistung gehen.

Antragsgegner der Teilungsversteigerung sollten einen Beitritt in Erwägung ziehen, da sie nur so noch direkt Einfluss auf das Verfahren nehmen können und dieselben Gestaltungsrechte wie der Antragsteller haben.
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Kann man eine Teilungsversteigerung verhindern oder verzögern?

Nur in manchen Fällen lässt sich die Teilungsversteigerung noch stoppen.
Nur in manchen Fällen lässt sich die Teilungsversteigerung noch stoppen.

Wirklich verhindern lässt sich die Aufhebung einer Gemeinschaft nicht, da niemand gezwungen werden kann, Teil der Gemeinschaft zu bleiben. Insofern lässt sich die Teilungsversteigerung bzw. der Zuschlag nur dann verhindern, wenn in irgendeiner Form eine Einigung mit den anderen Beteiligten erreicht wird.

Einige Verhinderungsstrategien kommen bei einer Teilungsversteigerung infrage:

  • Gütliche Einigung: Solange es noch nicht zum Zuschlag kam, ist eine gütliche Einigung noch denkbar. In einem Gespräch finden die Beteiligten eine einvernehmliche Lösung.
  • Antrag auf Nichterteilung des Zuschlags: Liegt das Meistgebot weniger als 70 Prozent unter dem Verkehrswert der Immobilie, können Berechtigte beantragen, dass der Zuschlag nicht erteilt wird. Bei weniger als 50 Prozent des Verkehrswertes darf das Gericht den Zuschlag überhaupt nicht erteilen.
  • Bei der Teilungsversteigerung vom Vorkaufsrecht nach § 2034 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Gebrauch machen: In diesem Fall dürfen die Miteigentümer ihre Anteile solange nicht verkaufen, solange Sie nicht selbst die Möglichkeit hatten, die Immobilie zu kaufen. Nicht immer besteht ein Vorkaufsrecht (z. B. bei Scheidung).
  • Widerspruchsklage gemäß § 771 Zivilprozessordnung (ZPO): Diese Option kommt nur infrage, wenn die Miteigentümer ehemalige Mitglieder einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts waren. Es muss geprüft werden, ob die Teilungsversteigerung überhaupt zulässig ist.
  • Wohnrecht prüfen: Es kann sein, dass eine Person über ein lebenslanges oder begrenztes Wohnrecht an einer Immobilie hat. Ob so ein Recht vorhanden ist, muss durch Prüfung des Grundbuchs festgestellt werden.
  • Einstweilige Einstellung der Teilungsversteigerung nach § 180 Abs. 2 ZVG erwirken: Damit können Sie das Verfahren zunächst nur verzögern. Aber unter Umständen können Sie die Zeit nutzen, doch noch eine Einigung mit den Antragstellern zu erreichen. Die einstweilige Einstellung kann z. B. zum Wohle eines Kindes (bei Ehescheidung) erwirkt werden.
„Kann ich die Immobilie bei der Teilungsversteigerung selbst ersteigern?“ Grundsätzlich darf jeder mitbieten, der möchte. So kann das Objekt durchaus bei der Teilversteigerung von einem Miteigentümer ersteigert werden. Dazu muss er allerdings mindestens 10 Prozent des Verkehrswertes (zur Sicherheit) vor (!) dem Versteigerungstermin vorweisen (z. B. durch Bürgschaft, Bundesbank- oder Verrechnungsschecks (jedoch keine Privatschecks), Überweisung).
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