Die drei Formen der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen

Von schuldnerberatung.com, letzte Aktualisierung am: 6. Oktober 2020

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Kurz & knapp: Das Wichtigste zur Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen

Was bedeutet Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen?

Dabei handelt es sich um Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, die sich auf das unbewegliche Vermögen des Schuldners (Immobilien) beziehen.

Wie geht die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen vonstatten?

Das kommt darauf an, für welche Form der Immobiliarvollstreckung sich der Gläubiger entscheidet. Er kann zwischen Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung und Zwangshypothek wählen.

Unter welchen Voraussetzungen darf der Gläubiger in das unbewegliche Vermögen vollstrecken lassen?

Die allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen haben wir hier zusammengefasst.

Immobiliarvollstreckung – wenn der Schuldner Hauseigentümer ist

Bei der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen stehen Immobilien des Schuldners im Fokus.
Bei der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen stehen Immobilien des Schuldners im Fokus.

Das letzte Mittel, welches einem Gläubiger bleibt, um seine Geldforderung einzutreiben, ist die Zwangsvollstreckung. Dabei hat er freie Wahl, für welche Zwangsvollstreckungsmaßnahme er sich entscheidet. Wenn er z. B. durch die Vermögensauskunft des Schuldners herausfindet, dass dieser Immobilien besitzt, bietet sich eine Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen (Immobiliarvollstreckung) an.

Zum unbeweglichen Vermögen gehören insbesondere folgende Werte:

  • Eigentumswohnungen
  • Grundstücke einschließlich der darauf befindlichen Häuser
  • Zubehör eines Grundstücks, Erzeugnisse, Miet- und Pachtforderungen sowie andere bewegliche Dinge, die von einer Hypothek umfasst sind
  • Schiffe
  • Erbbaurechte

Die Immobiliarvollstreckung in diese Objekte und Vermögenswerte kann auf drei verschiedenen Wegen erfolgen:

Allerdings ist die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen nicht so ohne Weiteres möglich. Der Gläubiger muss hierfür zuerst einige Bedingungen erfüllen, die wir im Folgenden erläutern.

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Allgemeine Voraussetzungen für die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen

Auch die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen setzt einen Vollstreckungstitel voraus, z. B. ein Urteil.
Auch die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen setzt einen Vollstreckungstitel voraus, z. B. ein Urteil.

Für jede Zwangsvollstreckungsmaßnahme benötigt der Gläubiger einen Vollstreckungstitel. Nur dieser gibt ihm das Recht zur Vollstreckung. Bei diesem Titel handelt es sich um eine amtliche Urkunde, in welcher zum Beispiel die Bezahlung einer Geldforderung angeordnet wird. Das kann z. B. ein gerichtliches Urteil sein oder ein Vollstreckungsbescheid, den das Gericht am Ende eines Mahnverfahrens erlässt.

Des Weiteren ist die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist zulässig, wenn der besagte Titel dem Schuldner zugestellt wurde.

Die dritte Voraussetzung ist die Vollstreckungsklausel auf einer Ausfertigung des Vollstreckungstitels. Sie lautet gewöhnlich wie folgt:

„Vorstehende Ausfertigung wird dem usw. (Bezeichnung der Partei) zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.“

(§ 725 ZPO)

Liegen diese Voraussetzungen vor, darf der Gläubiger die Zwangsvollstreckung veranlassen. Er muss die von ihm gewünschte Maßnahme beantragen. Anderenfalls werden die jeweiligen Vollstreckungsorgane nicht tätig.

Arten der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen

Auch wenn die Immobiliarvollstreckung vielversprechend klingt, sollte der Gläubiger sie nicht übereilt in die Wege leiten. Die Vollstreckung in Immobilien ist zeit- und kostenintensiv, sodass sich die Erfolgsaussichten dieser Maßnahmen erst nach einer gründlichen Vorbereitung einschätzen lassen. Dies sind:

  • Einholung von Informationen zu den Eigentumsverhältnissen sowie möglichen rechtlichen Belastungen der Immobilie (Grundbuchabschrift)
  • Informationen über die Nutzungsverhältnisse: Wohnt der Schuldner selbst im Haus oder gibt es einen Mieter?

Zwangsversteigerung – wenn die Immobilie „unter den Hammer kommt“

Eine Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist die Zwangsversteigerung.
Eine Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist die Zwangsversteigerung.

Bei dieser Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen verliert der Schuldner sein Eigentum an der Immobilie. Das Vollstreckungsgericht beschlagnahmt und versteigert das Grundstück zugunsten des Gläubigers. Dieser erhält im Anschluss den Erlös aus der Auktion.

Neben den eingangs geschilderten Bedingungen für eine Vollstreckung setzt die Zwangsversteigerung einen entsprechenden Antrag des Gläubigers voraus. Außerdem muss der Schuldner als Eigentümer des unbeweglichen Vermögens im Grundbuch eingetragen sein.

Der Ablauf der Zwangsversteigerung gestaltet sich (vereinfacht dargestellt) wie folgt:

  • Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts
  • Aufforderderung des Gläubigers zur Zahlung eines Vorschusses
  • Zahlung des Gläubigers
  • Gericht beauftragt einen Sachverständigen mit der Schätzung des Verkehrswerts der zu versteigernden Immobilie
  • Sachverständiger erstellt Gutachten zur Immobilie
  • Versteigerungsgericht setzt Verkehrswert der Immobilie fest
  • Gericht bestimmt Versteigerungstermin und macht diesen öffentlich bekannt
  • Umsetzung der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen durch die Auktion
  • der Meistbietende erhält den Zuschlag
  • Verteilung des Erlöses an den/die Gläubiger
  • Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt

Zwangsverwaltung – wenn die Immobilie laufende Einnahmen generiert

Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen kann auch per Zwangsverwaltung erfolgen.
Die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen kann auch per Zwangsverwaltung erfolgen.

Die zweite Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist die Zwangsverwaltung. Bei dieser Maßnahme nutzt der Gläubiger die laufenden Einnahmen des Grundstücks, um seine Forderung zu befriedigen. Das können z. B. Erlöse aus Miet- und Pachtverträgen sein, die der Schuldner mit Dritten abgeschlossen hat. Der Schuldner bleibt hingegen weiterhin Eigentümer.

Auch die Zwangsverwaltung erfolgt nur, wenn der Gläubiger sie ausdrücklich beim Gericht beantragt und wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Bedingungen hierfür sind dieselben wie bei der Zwangsversteigerung.

  • Nach dem Antrag ordnet das Vollstreckungsgericht diese Art der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen per Beschluss an.
  • Außerdem bestellt es einen Zwangsverwalter.
  • Der Zwangsverwalter nimmt das Grundstück in Besitz und verwaltet es. Er darf und muss damit alles für den wirtschaftlichen Erhalt und die ordnungsgemäße Nutzung des Grundstücks tun.
  • Der Zwangsverwalter versucht insbesondere, Einnahmen aus dem Grundstück zu erzielen, also Miet- und Pachtzahlungen.
  • Aus den erzielten Erlösen werden die Kosten und die Forderungen des Gläubigers beglichen.

Zwangshypothek – bringt keine direkte Tilgung der Forderung

Zu guter Letzt kann der Gläubiger die Zwangshypothek als dritte Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen wählen. Sie bringt jedoch keine direkte Befriedigung seiner Geldforderung, sondern sichert lediglich eine solche Forderung ab, indem zu seinen Gunsten eine Hypothek ins Grundbuch eingetragen wird.

Die Voraussetzungen für diese Vollstreckungsmaßnahme ähneln denen der Zwangsversteigerung und -verwaltung. Eine Besonderheit bei der Sicherungshypothek liegt aber darin, dass der Gläubiger einen Vollstreckungstitel besitzen muss, der mindestens über 750 Euro lautet.

Bildnachweise: fotolia.com/Alexander Raths, fotolia.com/kelifamily, depositphotos.com/Tawng, fotolia.com/guy

Quellen und weiterführende Links

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