Das Wichtigste zur Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen
Hier beziehen sich die Vollstreckungsmaßnahmen auf Immobilien, die dem Schuldner gehören. Das kann z. B. ein Grundstück sein oder eine Eigentumswohnung.
Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen kann auf dreierlei Weise erfolgen: per Zwangsversteigerung, durch eine Zwangsverwaltung und mithilfe der Zwangshypothek.
Der Gläubiger hat ein Wahlrecht. Er darf frei wählen, muss aber vorher alle allgemeinen und besonderen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung erfüllen.
Inhalt
Was umfasst die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen?
Hat der Gläubiger erst einmal einen Vollstreckungstitel gegen seinen Schuldner erwirkt, kann er frei wählen, welche Art der Zwangsvollstreckung er durchführen lassen möchte, um seine offene Geldforderung durchzusetzen.
Er wird sich wahrscheinlich zuerst Informationen darüber verschaffen, was es beim Schuldner überhaupt zu pfänden gibt. Hierzu kann er den Gerichtsvollzieher damit beauftragen, dem Schuldner eine Vermögensauskunft abzunehmen. Stellt sich hierbei heraus, dass dieser Immobilien besitzt, z. B. ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, kann er nun die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen betreiben.
Was gehört zum unbeweglichen Vermögen?
Zum unbeweglichen Vermögen gehören …
- Grundstücke und darauf befindliche Gebäude
- Wohnungseigentum
- Erbbaurechte
- bewegliche Sachen, die von einer Hypothek mit erfasst sind, z. B. Erzeugnisse des Grundstücks (wie Pflanzen), Zubehör, Miet- und Pachtforderungen
- Schiffe
Arten der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen
Der Gläubiger kann bei dieser Art der Zwangsvollstreckung zwischen drei Möglichkeiten wählen:
- Zwangshypothek
- Zwangsversteigerung
- Zwangsverwaltung
Auf dem ersten Blick mag die Zwangsvollstreckung von Immobilien verlockend klingen, weil ein Grundstück einen bestimmten Wert zu haben verspricht. Tatsächlich kostet die Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen jedoch viel Zeit und Geld und sie ist mit einem gewissen Aufwand verbunden. Aus diesem Grund sollten sich Gläubiger im Vorfeld genau informieren:
Es ist ratsam, zunächst eine (unbeglaubigte) Grundbuchabschrift einzuholen. Diese kostet etwa 10 Euro und gibt umfassend über die sachenrechtlichen Verhältnisse Auskunft. Auf diese Weise bekommt der Gläubiger alle relevanten Informationen über die Eigentumsverhältnisse und möglicherweise bestehende Belastungen des Grundstücks wie eine Grundschuld oder Hypothek.
Außerdem sollten Sie herausfinden, ob der Schuldner die Immobilie selbst nutzt oder ob er diese vermietet hat.
Zwangsverwaltung: Befriedigung aus den Einnahmen des Grundstücks
Die Zwangsverwaltung zielt darauf ab, den Gläubiger aus den laufenden Einnahmen zu befriedigen, die aus der Bewirtschaftung des Grundstücks resultieren. Das sind beispielsweise Miet- oder Pachterträge, welche nicht von der Zwangsversteigerung erfasst werden.
- Diese Maßnahme der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen bietet sich vor allem dann an, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber laufende Verbindlichkeiten hat.
- Sie kann auch dann sinnvoll sein, wenn der Schuldner sein Grundstück verwahrlosen lässt oder wenn eine solche Verwahrlosung droht.
Besondere Voraussetzung für eine Zwangsverwalter ist neben der Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner ein entsprechender Antrag des Gläubigers beim Amtsgericht. Dieses ordnet die Zwangsverwaltung per Beschluss an, der wie eine Beschlagnahme des Grundstücks wirkt.
Zwangsversteigerung: Beschlagnahme und Verkauf auf einer Auktion
Bei der Zwangsversteigerung wird die Immobilie des Schuldners beschlagnahmt und versteigert, sprich bei einer Auktion verkauft. Den erzielten Erlös bekommt der Gläubiger zur Tilgung der offenen Schulden. Für den Schuldner ist die Versteigerung besonders schmerzhaft, weil er hierdurch sein Grundstück verliert und damit unter Umständen auch das Dach über dem Kopf.
Das macht diese Form der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen zu einem wirksamen Druckmittel, um einen zahlungsunwilligen Schuldner doch noch zur Zahlung zu bewegen.
Die Voraussetzungen, um das Grundstück beschlagnahmen zu können, entsprechen den Voraussetzungen der Zwangsverwaltung. Die Kosten der Zwangsversteigerung richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie sowie dem Aufwand des Sachverständigen, der diesen Wert einschätzt und dem Verfahrensstand.
Zwangshypothek: Sicherung statt Befriedigung
Diese Art der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen verschafft dem Gläubiger keine unmittelbare Befriedigung. Es handelt sich hierbei lediglich um ein reines Sicherungsrecht in Form einer zwangsweise im Grundbuch eingetragenen Sicherungshypothek. Wenn der Gläubiger zusätzlich die Befriedigung seiner Forderungen begehrt, muss er auf die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung zurückgreifen.
Voraussetzungen für die Eintragung dieser Hypothek sind:
- allgemeine Bedingungen der Zwangsvollstreckung (Vollstreckungstitel und dessen Zustellung)
- Vollstreckungstitel über mindestens 750 Euro
- Antrag des Gläubigers beim zuständigen Grundbuchamt
- Voreintragung des Schuldners im Grundbuch
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