Zwangsräumung: Ablauf, Dauer, Kosten und Folgen

Kurz & knapp: Das Wichtigste zur Zwangsräumung

  • Um eine Zwangsräumung beauftragen zu können, muss der Vermieter als Gläubiger beim zuständigen Gericht Räumungsklage erheben und somit einen Räumungstitel erwirken.
  • Räumungsklage kann der Vermieter erheben, wenn der Mieter nach fristloser Kündigung nicht innerhalb der gesetzten Frist das Mietobjekt verlässt. Zuvor muss er dem Mieter zahlreiche Mahnungen geschickt haben, wenn die Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug erfolgt.
  • Bei einer Zwangsräumung werden der Mieter aus der Wohnung gesetzt und die Gegenstände aus der Wohnung weggeschafft. In der Regel beauftragt der Gerichtsvollzieher einen Spediteur, der das Räumungsgut zum Lager bringt, wo es für einen Monat bleibt.
  • Ist der Räumungstitel erwirkt, muss der Gläubiger in der Regel für die Zwangsräumung einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Unter bestimmten Umständen kann er die Wohnung auch selbst räumen.
  • Wie hoch die Kosten für eine Zwangsräumung betragen, hängt unter anderem von der Größe der Wohnung und der Menge der einzulagernden Gegenstände ab.
  • Es gibt unterschiedliche Modelle der Zwangsräumung: Berliner Modell, Frankfurter Modell und Hamburger Modell. Je nachdem, nach welchem Modell die Zwangsräumung erfolgt, gelten andere Bestimmungen.

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Räumung nach Berliner Modell

Wann kann ein Vermieter eine Zwangsräumung beantragen?

Wann können Sie als Vermieter eine Zwangsräumung beantragen?
Wann können Sie als Vermieter eine Zwangsräumung beantragen?
Hat ein Mieter ein paar Monate hintereinander die Miete trotz Mahnungen nicht bezahlt oder liegt Eigenbedarf vor, kann der Vermieter das Wohnverhältnis mit Einhaltung einer bestimmten Frist kündigen.

Läuft die Frist ab und der Mieter zieht immer noch nicht aus, kann der Vermieter beim zuständigen Gericht Räumungsklage erheben.

Ist die Klage stattgegeben und der Vermieter erhält einen Räumungstitel, kann er für das Mietobjekt eine Zwangsräumung veranlassen. Der Räumungstitel ist die Voraussetzung für die Zwangsräumung der Wohnung.

Wie lange dauert es von der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung? Grundsätzlich ist es nicht möglich, eine pauschale Aussage darüber zu machen, wie lange es dauert, bis eine Räumungsklage stattgegeben und das Urteil wirksam ist, da die Richter in der Regel unterschiedliche Fristen setzen.

Ein Räumungsklageverfahren kann in der Regel zwischen einem halben und einem Jahr dauern, je nachdem, wie umfangreich das Verfahren ist und ob Zeugen oder Sachverständige hinzugezogen werden müssen. In besonderen Fällen kann ein Verfahren bis zu zwei Jahre dauern.

Das Verfahren könnte jedoch auch deutlich kürzer dauern, wenn der Mieter es versäumt, auf die Klageschrift zu antworten. In diesem Fall kann das Urteil bereits innerhalb von zwei Wochen gefällt werden.

Wird ein Gerichtsvollzieher für die Zwangsräumung beauftragt, hat er die Aufgabe, den Mieter bzw. den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen. Bei Zwangsräumung handelt es sich um einen Pleonasmus, da eine Räumung bereits einen Zwang impliziert. Das Gesetz spricht sowohl von einer Zwangsräumung als auch von einer Räumung.

Wie läuft eine Zwangsräumung im Mietrecht ab?

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Zwangsräumung rechtsmäßig ist?
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Zwangsräumung rechtsmäßig ist?
Wenn der Räumungstitel erteilt wurde, muss der Vermieter für die Wohnungszwangsräumung in der Regel einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Wann darf die Zwangsräumung durch den Vermieter erfolgen? Nur wenn der Mieter sein Eigentum im Sinne von § 959 Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) aufgegeben hat, darf der Vermieter dieses entsorgen.

Dies gilt aber nur für wertlose Gegenstände, Wertgegenstände muss der Vermieter dagegen einlagern.

Für die Beauftragung benötigt der Vermieter zunächst eine vollstreckbare Ausführung des Räumungstitels mit dem amtlichen Stempel “Vorstehende Ausfertigung wird dem Kläger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung erteilt.” Der Antrag auf Zwangsräumung kann in einfacher Form erfolgen. Der Antragsteller muss nur um Erteilung der Zwangsvollstreckungsklausel enthalten.

Wurde der Räumungstitel nicht erwirkt und der Mieter hat keine Einverständnis erteilt, macht sich der Vermieter strafbar, wenn er für die betroffene Wohnung eine Zwangsräumung veranlasst oder die Wohnung selbst räumt.

Unter diesen Umständen stellt die sogenannte kalte Räumung eine verbotene Eigenmacht des Vermieters und eine Verletzung des Besitzrechts des Mieters dar. Der Mieter könnte den Vermieter demnach auf Schadensersatz und Schmerzensgeld verklagen.

Nach dem erwirkten Räumungstitel muss der Gerichtsvollzieher dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren, innerhalb welcher der Mieter die Wohnung verlassen sollte.

Wie läuft eine Zwangsräumung in der Regel ab?
Wie läuft eine Zwangsräumung in der Regel ab?
Bevor der Gerichtsvollzieher den Termin für die Zwangsräumung bestimmt, stellt er einen Plan für die Durchführung der Zwangsräumung auf.

Wie der Auftrag durchgeführt wird, hängt unter anderem von der Zahlung des Kostenvorschusses durch den Vermieter ab. Der Vorschuss sollte die voraussichtlich entstehenden Kosten decken.

Wird der Räumungstermin an den Mieter zugestellt, müssen mindestens drei Wochen vergangen, bis die tatsächliche Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen darf.

In der Zwischenzeit hat der Schuldner die Möglichkeit, einen Vollstreckungsschutzantrag zu stellen und die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung zu bewirken.

Was passiert bei einer Zwangsräumung einer Wohnung? Zum Ablauf einer Zwangsräumung gehört auch, dass die beweglichen Gegenstände des Schuldners aus der Wohnung gebracht werden. Hierfür beauftragt der Gerichtsvollzieher in der Regel einen Spediteur, wenn der Schuldner diese Gegenstände nicht übergeben kann.

Der Gerichtsvollzieher muss in der Regel für einen fachgerechten und ordnungsgemäßen Abbau und Transport der Gegenstände sorgen. Des Weiteren muss er für eine entsprechende Einlagerung garantieren, selbst dann, wenn der Vermieter seine Arbeitskräfte und Räumlichkeiten dafür anbietet.

Weigert sich der Schuldner, am Tag der Zwangsräumung die Tür zu öffnen, kann der Gerichtsvollzieher einen Schlösser beauftragen, das Schloss aufzubrechen und zu wechseln oder sogar die Polizei anrufen, welche den Schuldner aus der Wohnung setzen sollte.

Nachdem der Schuldner aus der Wohnung verwiesen und alle Gegenstände weggeschafft werden, übergibt der Gerichtsvollzieher dem Vermieter sämtliche Schlüssel, womit dieser den eingewiesenen Besitz ungehindert ausüben kann.

Es wurde eine Zwangsräumung veranlasst, was passiert nun mit dem Räumungsgut? Der Gerichtsvollzieher ist verpflichtet, dieses für einen Monat zu verwahren. In dieser Zeit kann der Schuldner pfändbare Gegenstände gegen Erstattung der Räumungskosten zurückkaufen, unpfändbare Sachen kann er sogar nach Ablauf dieser Frist zurückholen. Nach Fristablauf wird das restliche Gut zwangsversteigert und das Erlös geht an den Gläubiger. Nicht verwertbare Sachen werden dagegen vernichtet.

Was kostet eine Zwangsräumung?

Mit welchen Kosten müssen Sie in der Regel rechnen, wenn Sie eine Zwangsräumung planen?
Mit welchen Kosten müssen Sie in der Regel rechnen, wenn Sie eine Zwangsräumung planen?
Vor der Zwangsräumung müssen die Kosten für die Einlagerung sowie die Räumungskosten vorgestreckt werden, damit die Arbeit beginnen kann.

Wie hoch die Kosten für eine Zwangsräumung sind, hängt unter anderem von der Größe der Wohnung und von der Menge der einzulagernden Sachen ab.

Experten zufolge beträgt der Kostenvorschuss für eine Drei-Zimmer-Wohnung zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Die Kosten steigen mit der Größe der Wohnung und der Menge der Haushaltsgegenstände.

Bei der Zwangsräumung kommen neben Räumungskosten auch Kosten für die Miete der Lagerfläche hinzu, die monatlich bis zu mehrere hundert Euro betragen können.

Grundsätzlich hat der Vermieter das Recht, die Kosten für die Zwangsräumung vom Mieter zurückzuholen. Doch in der Realität macht es wenig Sinn, da die meisten Schuldner nicht in der Lage sind, die Kosten zurückzuzahlen.

Zwangsräumung nach Zwangsversteigerung: Ehemaliger Eigentümer will nicht ausziehen

Was müssen Sie bei einer Zwangsräumung nach der Zwangsversteigerung beachten?
Was müssen Sie bei einer Zwangsräumung nach der Zwangsversteigerung beachten?
Wie verhält es sich, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung gekauft haben und der ehemalige Eigentümer die Wohnung oder das Haus nicht verlassen will?

In diesem Fall müssen Sie als neuer Eigentümer auch eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht beantragen, wenn der ehemaliger Eigentümer nach Ablauf der ihm gesetzten Frist die Wohnung immer noch nicht verlässt.

Weigert er sich, am Tag des Räumungstermin die Tür zu öffnen oder Ihnen den Zutritt zu verweigern, können Sie mit Hilfe eines Schlossers und der Polizei die Wohnung mit Gewalt aufbrechen und den ehemaligen Eigentümer aus der Wohnung setzen.

Als neuer Eigentümer müssen Sie unbedingt auf folgende Aspekte achten, bevor Sie eine Wohnung räumen lassen:

  • die Zwangsräumung muss der Gerichtsvollzieher vornehmen. Der Ablauf der Zwangsräumung bleibt der gleiche.
  • die Zwangsräumung darf nur mit vollstreckbaren Titel veranlasst werden, andernfalls kann Ihnen unter anderem verbotene Eigenmacht vorgeworfen werden.

Wie kann ich eine Zwangsräumung meiner Wohnung verhindern?

Ein Anwalt für Mietrecht könnte Ihnen helfen, eine Zwangsräumung Ihrer Wohnung zu verhindern.
Ein Anwalt für Mietrecht könnte Ihnen helfen, eine Zwangsräumung Ihrer Wohnung zu verhindern.
Zwischen der Zustellung der Zwangsräumung und der tatsächlichen Zwangsräumung haben Mieter mindestens drei Wochen Zeit, um die Zwangsräumung zu verhindern.

Was können Sie tun bei einer bevorstehenden Zwangsräumung? Zunächst können Sie einen Vollstreckungsschutzantrag gemäß § 765a Zivilprozessordnung (ZPO) stellen und die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung bewirken.

Die Voraussetzung dafür ist, dass die Zwangsräumung eine Härte bedeutet, die sittlich nicht vertretbar ist.

Dabei kann sich der Schuldner auf Leben und körperliche Unversehrtheit gemäß Art. 2 Abs. 2 Satz 1 des Grundgesetzes berufen.

In der Regel reicht die drohende Obdachlosigkeit nicht, um eine Vollstreckung zu verhindern.

Ist jedoch abzusehen, dass der Schuldner nach der Zwangsräumung obdachlos wird, kann der Gerichtsvollzieher die zuständige Verwaltungsbehörde, welche für die Unterbringung von Obdachlosen zuständig ist, benachrichtigen.

Diese kann die Kosten der Unterkunft und Heizung übernehmen und somit die Zwangsräumung vorläufig aufheben.

Sollte Ihre Wohnung zwangsräumt werden, könnten Sie einen Anwalt für Mietrecht konsultieren und um Unterstützung bitten. Unter Umständen können Sie beim zuständigen Amtsgericht Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe beantragen. Erhalten Sie einen Beratungsschein, müssen Sie für die Beratung lediglich 15,00 Euro zahlen.

Was bedeuten Frankfurter Modell, Hamburger Modell und Berliner Modell bei Zwangsräumung

Zwangsräumung: Was bedeuten Berliner, Frankfurter und Hamburger Räumung?
Zwangsräumung: Was bedeuten Berliner, Frankfurter und Hamburger Räumung?
Bei der Zwangsräumung nach Berliner Modell macht der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch, das seit dem 1. Mai 2013 im § 885a ZPO geregelt ist.

Demnach hat der Vermieter die Möglichkeit, den Gerichtsvollzieher für nur einen Teil der Vollstreckung zu beauftragen, nämlich für das Herausgeben der Mietsache.

Die Voraussetzungen hierfür sind, dass der Mieter von dem Räumungstermin in Kenntnis gesetzt wurde und dass die sonstigen Vollstreckungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Nach § 562 BGB kann der Vermieter nun alle Gegenstände, die sich in dem betroffenen Mietobjekt befinden, einlagern, wobei wertlose Gegenstände entsorgt werden können. Unpfändbare Sachen müssen an den Schuldner zurückgegeben oder eingelagert werden. Innerhalb eines Monats kann der Schuldner pfändbare Gegenstände abholen, danach werden sie veräußert.

Bei der Berliner Zwangsräumung können Mieter und Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass der Vermieter von seinem Pfandrecht zurücktritt und der Mieter bis zu einem bestimmten Termin alle Gegenstände aus der Wohnung entfernen muss. Bei Nichteinhaltung darf der Vermieter diese entsorgen. So können bei dieser Form der Zwangsräumung Kosten für Umzugsunternehmen und Speditionen eingespart werden.

Bei der Frankfurter Zwangsräumung vollzieht der Vermieter eigenhändig die Räumung unter Auflagen vom Gerichtsvollzieher. Dabei trägt er auch die Verantwortung für jegliche Gegenstände, die er aus dem Mietobjekt entfernt. Des Weiteren muss er dem Gerichtsvollzieher den Zugang zu den Räumen gewähren.

Die Hamburger Zwangsräumung besteht aus zwei Phasen. Zunächst werden die Schlösser des Mietobjekts ausgetauscht, danach gibt der Gerichtsvollzieher einem Speditionsunternehmen einen Räumungsauftrag. Die Gegenstände werden entweder eingelagert oder zu ihm in die neue Wohnung gebracht.

Bei der Berliner Zwangsräumung sollte der Vermieter sich vom Gerichtsvollzieher und seinem Anwalt beraten, da Mieter und Vermieter häufig bei der Frage, welche Gegenstände wertlos, pfändbar oder unpfändbar sind, uneinig sind. Im schlimmsten Fall muss der Vermieter mit einer Schadensersatzklage rechnen.
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